Der bodenschutzrechtliche Ausgleichsanspruch des Grundstückskäufers

16. Dezember 2016 | Bodenschutz
Geschätzte Lesezeit: 2 Minuten

Eine Vereinbarung schließt den bodenschutzrechtlichen Ausgleichsanspruch grundsätzlich nur aus, wenn sie zwischen dem Inhaber dieses Anspruchs und dem Schuldner getroffen worden ist.

Zu Lasten eines dritten Berechtigten ist eine abweichende Vereinbarung unwirksam, wohingegen von einer Vereinbarung zu Gunsten eines dritten Verpflichteten im Regelfall nicht ausgegangen werden kann1.

Es widerspricht im Regelfall den Interessen des Käufers, durch eine Vereinbarung zu Gunsten Dritter auf Ausgleichsansprüche gegen einen nicht am Vertrag beteiligten Verursacher einer schädlichen Bodenveränderung oder Altlast zu verzichten. Dass auf diese Weise Haftungsfreistellungen in einer Veräußerungskette jedenfalls ihre unmittelbare Wirkung regelmäßig verlieren, erscheint nicht unbillig.

Der Verursacher kann der Belastung mit Sanierungskosten ohnehin nicht allein durch den Ausschluss des bodenrechtlichen Ausgleichsanspruchs entgehen, da er unverändert nach § 4 Abs. 3 BBodSchG Sanierungsverantwortlicher bleibt und als solcher von der zuständigen Behörde in Anspruch genommen werden kann.

Weitergehenden Schutz erlangt er insoweit nur, wenn er eine Vereinbarung zur Übernahme der Sanierungskosten durch den Erwerber erreicht2.

Es wird allerdings erwogen, auf den Anspruch nach § 24 Abs. 2 Satz 2 BBodSchG die Regeln des gestörten Gesamtschuldnerausgleichs anzuwenden, um so den Vertragspartner des Ausgleichsberechtigten, der sich seine Freistellung beim Verkauf des Grundstücks möglicherweise durch einen Preisnachlass erkauft hat, unter Wahrung des vertraglichen Äquivalenzverhältnisses davor zu schützen, dass ihm dieser erkaufte Vorteil durch einen Ausgleichsanspruch des dritten Sanierungsverpflichteten wieder entzogen wird3. Jedoch muss sich der Ausgleichsberechtigte eine Haftungsfreistellung nicht entgegenhalten lassen, die ohne seine Mitwirkung zwischen seinen Vorgängern in der Veräußerungskette vereinbart worden ist. Dies liefe auf einen Vertrag zu Lasten Dritter hinaus, der auch nicht zur Lösung der sich aus einem gestörten Gesamtschuldnerausgleich ergebenden Probleme als wirksam angesehen werden kann4.

Die Vorschrift des § 24 Abs. 2 Satz 2 BBodSchG ist auch nicht dahingehend teleologisch zu reduzieren, dass der Inhaber der tatsächlichen Gewalt über ein Grundstück gegen den Verursacher keinen Rückgriff nehmen kann, wenn er sich gegenüber dem Grundstückseigentümer dazu verpflichtet hat, sämtliche Sanierungskosten zu tragen, der erste Grundstückskäufer zur Freistellung gegenüber dem Verursacher verpflichtet ist und in der folgenden Kette von Kaufverträgen jeweils Gewährleistungsausschlüsse vereinbart worden sind.

Für eine solche teleologische Reduktion besteht kein Bedürfnis. Der jeweilige Grundstücksverkäufer hat es in der Hand, sich gegen eine Entwertung des Äquivalenzverhältnisses, das in dem von ihm abgeschlossenen Vertrag angelegt ist, durch bodenrechtliche Ausgleichsansprüche, die einen Regress zur Folge haben, mittels einer entsprechenden Vertragsgestaltung zu sichern. So kann der Erwerber des Grundstücks etwa zum Anspruchsverzicht gegenüber dem Verursacher und zur Weitergabe einer Freistellungsverpflichtung oder eines Anspruchsverzichts an nachfolgende Käufer verpflichtet werden. Sieht der Grundstücksverkäufer von einer solchen – die Preisbildung zu seinem Nachteil verändernden – Vertragsgestaltung ab, obwohl er sich selbst zur Freistellung des Verursachers von Ansprüchen Dritter verpflichtet hat, liegt darin eine einseitige Risikoübernahme. Deren Korrektur durch eine einschränkende, zu seinen Gunsten wirkende Auslegung des bodenschutzrechtlichen Ausgleichsanspruchs ist nicht angebracht. Wenn die Verpflichtung zur Weitergabe der Freistellungspflicht oder des Anspruchsverzichts nicht vereinbart ist, liegt bei einem Regress gegen den Verkäufer letztlich auch keine relevante Störung des Äquivalenzverhältnisses vor, weil die Realisierung des Kontaminationsrisikos im Kaufvertrag nicht vollständig zu Lasten des Käufers berücksichtigt worden ist.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 29. September 2016 – I ZR 11/15

  1. vgl. BGHZ 158, 354, 363 mwN
  2. vgl. BGHZ 158, 354, 368; Wächter, NJW 1997, 2073, 2074 f.; Knopp, NJW 2000, 905, 909; Wagner, ZfIR 2003, 841, 847, 850
  3. vgl. BGHZ 158, 354, 364 f.; Wagner, BB 2000, 417, 425
  4. vgl. BGHZ 158, 354, 365 mwN

 
Weiterlesen auf der Umweltlupe

Weiterlesen auf der Umweltlupe:

Themenseiten zu diesem Artikel: , , , ,
Weitere Beiträge aus diesem Rechtsgebiet: Umweltrecht | Bodenschutz

 

Zum Seitenanfang