Der bodenschutzrechtliche Ausgleichsanspruch des Grundstückskäufers

Eine Vere­in­barung schließt den boden­schutzrechtlichen Aus­gle­ich­sanspruch grund­sät­zlich nur aus, wenn sie zwis­chen dem Inhab­er dieses Anspruchs und dem Schuld­ner getrof­fen wor­den ist.

Der bodenschutzrechtliche Ausgleichsanspruch des Grundstückskäufers

Zu Las­ten eines drit­ten Berechtigten ist eine abwe­ichende Vere­in­barung unwirk­sam, wohinge­gen von ein­er Vere­in­barung zu Gun­sten eines drit­ten Verpflichteten im Regelfall nicht aus­ge­gan­gen wer­den kann1.

Es wider­spricht im Regelfall den Inter­essen des Käufers, durch eine Vere­in­barung zu Gun­sten Drit­ter auf Aus­gle­ich­sansprüche gegen einen nicht am Ver­trag beteiligten Verur­sach­er ein­er schädlichen Boden­verän­derung oder Alt­last zu verzicht­en. Dass auf diese Weise Haf­tungs­freis­tel­lun­gen in ein­er Veräußerungs­kette jeden­falls ihre unmit­tel­bare Wirkung regelmäßig ver­lieren, erscheint nicht unbil­lig.

Der Verur­sach­er kann der Belas­tung mit Sanierungskosten ohne­hin nicht allein durch den Auss­chluss des boden­rechtlichen Aus­gle­ich­sanspruchs ent­ge­hen, da er unverän­dert nach § 4 Abs. 3 BBod­SchG Sanierungsver­ant­wortlich­er bleibt und als solch­er von der zuständi­gen Behörde in Anspruch genom­men wer­den kann.

Weit­erge­hen­den Schutz erlangt er insoweit nur, wenn er eine Vere­in­barung zur Über­nahme der Sanierungskosten durch den Erwer­ber erre­icht2.

Es wird allerd­ings erwogen, auf den Anspruch nach § 24 Abs. 2 Satz 2 BBod­SchG die Regeln des gestörten Gesamtschuld­ner­aus­gle­ichs anzuwen­den, um so den Ver­tragspart­ner des Aus­gle­ichs­berechtigten, der sich seine Freis­tel­lung beim Verkauf des Grund­stücks möglicher­weise durch einen Preis­nach­lass erkauft hat, unter Wahrung des ver­traglichen Äquiv­alen­zver­hält­niss­es davor zu schützen, dass ihm dieser erkaufte Vorteil durch einen Aus­gle­ich­sanspruch des drit­ten Sanierungsverpflichteten wieder ent­zo­gen wird3. Jedoch muss sich der Aus­gle­ichs­berechtigte eine Haf­tungs­freis­tel­lung nicht ent­ge­gen­hal­ten lassen, die ohne seine Mitwirkung zwis­chen seinen Vorgängern in der Veräußerungs­kette vere­in­bart wor­den ist. Dies liefe auf einen Ver­trag zu Las­ten Drit­ter hin­aus, der auch nicht zur Lösung der sich aus einem gestörten Gesamtschuld­ner­aus­gle­ich ergeben­den Prob­leme als wirk­sam ange­se­hen wer­den kann4.

Die Vorschrift des § 24 Abs. 2 Satz 2 BBod­SchG ist auch nicht dahinge­hend tele­ol­o­gisch zu reduzieren, dass der Inhab­er der tat­säch­lichen Gewalt über ein Grund­stück gegen den Verur­sach­er keinen Rück­griff nehmen kann, wenn er sich gegenüber dem Grund­stück­seigen­tümer dazu verpflichtet hat, sämtliche Sanierungskosten zu tra­gen, der erste Grund­stück­skäufer zur Freis­tel­lung gegenüber dem Verur­sach­er verpflichtet ist und in der fol­gen­den Kette von Kaufverträ­gen jew­eils Gewährleis­tungsauss­chlüsse vere­in­bart wor­den sind.

Für eine solche tele­ol­o­gis­che Reduk­tion beste­ht kein Bedürf­nis. Der jew­eilige Grund­stücksverkäufer hat es in der Hand, sich gegen eine Entwer­tung des Äquiv­alen­zver­hält­niss­es, das in dem von ihm abgeschlosse­nen Ver­trag angelegt ist, durch boden­rechtliche Aus­gle­ich­sansprüche, die einen Regress zur Folge haben, mit­tels ein­er entsprechen­den Ver­trags­gestal­tung zu sich­ern. So kann der Erwer­ber des Grund­stücks etwa zum Anspruchsverzicht gegenüber dem Verur­sach­er und zur Weit­er­gabe ein­er Freis­tel­lungsverpflich­tung oder eines Anspruchsverzichts an nach­fol­gende Käufer verpflichtet wer­den. Sieht der Grund­stücksverkäufer von ein­er solchen — die Preis­bil­dung zu seinem Nachteil verän­dern­den — Ver­trags­gestal­tung ab, obwohl er sich selb­st zur Freis­tel­lung des Verur­sach­ers von Ansprüchen Drit­ter verpflichtet hat, liegt darin eine ein­seit­ige Risikoüber­nahme. Deren Kor­rek­tur durch eine ein­schränk­ende, zu seinen Gun­sten wirk­ende Ausle­gung des boden­schutzrechtlichen Aus­gle­ich­sanspruchs ist nicht ange­bracht. Wenn die Verpflich­tung zur Weit­er­gabe der Freis­tel­lungspflicht oder des Anspruchsverzichts nicht vere­in­bart ist, liegt bei einem Regress gegen den Verkäufer let­ztlich auch keine rel­e­vante Störung des Äquiv­alen­zver­hält­niss­es vor, weil die Real­isierung des Kon­t­a­m­i­na­tion­srisikos im Kaufver­trag nicht voll­ständig zu Las­ten des Käufers berück­sichtigt wor­den ist.

Bun­des­gericht­shof, Urteil vom 29. Sep­tem­ber 2016 — I ZR 11/15

  1. vgl. BGHZ 158, 354, 363 mwN []
  2. vgl. BGHZ 158, 354, 368; Wächter, NJW 1997, 2073, 2074 f.; Knopp, NJW 2000, 905, 909; Wag­n­er, ZfIR 2003, 841, 847, 850 []
  3. vgl. BGHZ 158, 354, 364 f.; Wag­n­er, BB 2000, 417, 425 []
  4. vgl. BGHZ 158, 354, 365 mwN []