Beraterpflichten bei der energetischen Gebäudesanierung

Wer es übern­immt, über die Möglichkeit­en der ener­getis­chen Mod­ernisierung eines Objek­ts zu berat­en, dazu Wirtschaftlichkeits­berech­nun­gen anzustellen und För­der­mit­tel­ber­atung sowie Hil­festel­lung bei der Beantra­gung möglich­er För­der­mit­tel zu erbrin­gen, schuldet let­ztlich in Bezug auf die För­der­mit­tel­ber­atung keinen Erfolg. Geschuldet wird eine fach­liche Beratung dahin, welche vorgeschla­ge­nen und auch berech­neten Maß­nah­men die Voraus­set­zun­gen der angegebe­nen Förderung erfüllen kön­nten. Eine fehler­hafte Auskun­ft gewährt in der Regel einen Anspruch auf das sog. neg­a­tive Inter­esse. Daraus fol­gt, dass die Ver­let­zung der Auskun­ft­spflicht nicht zum Ersatz des “Min­destschadens” in Höhe der ent­gan­genen Förderung führt. Denn dies wäre das sog. pos­i­tive Inter­esse, auf das der Geschädigte indessen keinen Anspruch hat.

Beraterpflichten bei der energetischen Gebäudesanierung

Bei dem geschlosse­nen Ver­trag über Beratungsleis­tun­gen han­delt es sich nicht um einen Werkver­trag nach § 631 BGB, denn der Energieber­ater schuldete im Hin­blick auf die über­nommene Beratung keinen Erfolg, son­dern lediglich eine Dien­stleis­tung im Sinne ein­er fach­lichen Beratung. Er hat­te es über­nom­men, den Hau­seigen­tümer u. a. über die Möglichkeit­en der ener­getis­chen Mod­ernisierung des Objek­ts zu berat­en, dazu Wirtschaftlichkeits­berech­nun­gen anzustellen und För­der­mit­tel­ber­atung sowie Hil­festel­lung bei der Beantra­gung möglich­er För­der­mit­tel zu erbrin­gen. Damit war let­ztlich in Bezug auf die För­der­mit­tel­ber­atung kein Erfolg geschuldet, son­dern eine fach­liche Beratung dahin, welche vorgeschla­ge­nen und auch berech­neten Maß­nah­men die Voraus­set­zun­gen der vom Berater angegebe­nen Förderung erfüllen kon­nten. Eine Garantie zur Erlan­gung der angegebe­nen För­der­mit­tel in diesem Sinne hat der Energieber­ater dage­gen nicht geschuldet und auch in dem Ver­trag nicht über­nom­men.

Es entspricht daher der Ansicht des Berater wie auch des Hau­seigen­tümers, dass als Rechts­folge der fehler­haften Auskun­ft deren Ver­let­zung in der Regel einen Anspruch auf das sog. neg­a­tive Inter­esse gewährt. Der Hau­seigen­tümer ist mithin so zu stellen, wie er bei richtiger Auskun­ft ges­tanden hätte1.

Daraus fol­gt, dass der Energieber­ater dem Hau­seigen­tümer nicht zum Ersatz des “Min­destschadens” in Höhe der ent­gan­genen Förderung verpflichtet ist. Denn dies wäre das sog. pos­i­tive Inter­esse, auf das der Hau­seigen­tümer indessen keinen Anspruch hat. Im Übri­gen zeigt auch die Schadens­berech­nung des Hau­seigen­tümers, dass er einen der­ar­ti­gen Anspruch nicht ein­mal selb­st in dieser Form gel­tend macht.

Aus­ge­hend von dem Grund­satz nach § 249 BGB ist der Hau­seigen­tümer so zu stellen, wie er ste­hen würde, wenn der zum Ersatz verpflich­t­ende Umstand (Beratungspflichtver­let­zung) nicht einge­treten wäre.

Dabei ist es schon im Ansatz ver­fehlt, etwa einen Ver­gle­ich mit den Verkehr­swerten der Immo­bilie mit und ohne die Maß­nah­men zur ener­getis­chen Mod­ernisierung vorzunehmen. Es liegt auf der Hand, dass sich nicht der finanzielle Aufwand zur Mod­ernisierung 1 : 1 in ein­er gle­ichar­ti­gen Steigerung des Verkehr­swerts der Immo­bilie nieder­schla­gen muss. Der Verkehr­swert und damit der Mark­twert ein­er Immo­bilie set­zt sich aus unter­schiedlichen Fak­toren zusam­men, wobei dem Her­stel­lungswert oder den Sanierungskosten nur eine gewisse Bedeu­tung neben anderen Fak­toren zukommt. Im Übri­gen spie­len auch ger­ade die Lage und all­ge­meine Ver­mi­et­barkeit sowie der Zuschnitt der Räume eine entschei­dende Rolle, so dass für den hier anzustel­len­den Ver­mö­gensver­gle­ich im Sinne der Dif­feren­zhy­pothese jeden­falls der Verkehr­swert keine Rolle spie­len kann. Gle­ich­es gilt für den Ankauf des Gebäudes, der hier außer Betra­cht zu bleiben hat, denn es kann für den Ver­mö­gensver­gle­ich nicht darauf ankom­men, wie viel der Hau­seigen­tümer für den Ankauf aus­geben musste und ob sich dies später und in welch­er Weise im Verkehr­swert aus­drückt oder wiederfind­et.

Entschei­dend ist dage­gen, dass der Hau­seigen­tümer für die von ihm vorgenomme­nen ener­getis­chen Maß­nah­men mit einem höheren finanziellen Aufwand auch den entsprechen­den Mehrw­ert in Form des entsprechen­den Ein­baus in das Gebäude erhal­ten hat. Dabei ist im Grund­satz davon auszuge­hen, dass die in Auf­trag gegebe­nen Arbeit­en auch wert­mäßig dem entsprechen, was der Hau­seigen­tümer dafür aus­geben musste. Das heißt: in dem so aufwendig sanierten Gebäude find­et sich auch der entsprechende Gegen­wert für die Mod­ernisierungs­maß­nah­men. Dies gilt — wie aus­ge­führt — auch dann, wenn sich dies nicht in dem Verkehr­swert in gle­ich­er Weise wieder­spiegeln sollte.

Dies zeigt auch die Kon­trol­lüber­legung: Wenn der Hau­seigen­tümer — wie von ihm gel­tend gemacht — von ein­er hochw­er­ti­gen Sanierung Abstand genom­men hätte, so hätte er zwar weniger Geld für die Sanierung aus­geben müssen; er hätte dann aber auch nicht ein der­art aufwendig aus­ges­tat­tetes Haus erhal­ten. Wenn man dem Gedanken­gang des Hau­seigen­tümers dage­gen näher treten wollte, müsste der Energieber­ater die Kosten der höher­w­er­ti­gen Sanierung ((ach den Berech­nun­gen des Hau­seigen­tümers jeden­falls teil­weise) erset­zen, obwohl der Hau­seigen­tümer genau diese erhal­ten hat. Insoweit hat sich sein Ver­mö­gen — wie der Energieber­ater mit Recht vor­ge­tra­gen hat — lediglich von Barver­mö­gen in die Wer­tan­lage der Immo­bilie ver­lagert. Dies kann für sich genom­men kein Schaden sein.

Ober­lan­des­gericht Celle, Urteil vom 27. Feb­ru­ar 2014 — 16 U 187/13

  1. Palandt/Grüneberg, BGB, vor § 249 Rn. 18 m. w. N. []